做为国有制的房地产开发商.其开发设计项目的效益审计也渐渐变成内部控制审计的关键。说白了的效益审计是对被审核企业财政局财务公开和相关经济活动的合理性、高效率性和实际效果性开展核查。下边中桥我来给你解释，期待对你有一定的协助。

伴随着《企业国有资产法》的颁布，国务院国资委和各地区国资公司陆续实行了《国有企业内部审计管理暂行办法》，从投资人的方向对国企的内部控制审计明确提出了规定，致力于根据对经济活动的监管、核查和点评，提升公司的运转高效率、完成国有资产处置的资本增值。做为国有制的房地产开发商，其开发设计项目的效益审计也渐渐变成内部控制审计的关键。说白了的效益审计是对被审核企业财政局财务公开和相关经济活动的合理性、高效率性和实际效果性开展审核和点评。效益审计的总体目标是核查点评经济活动的合理性、高效率性和实际效果性，内部审计工作人员在对房产开发新项目效益审计时要关键掌握以下事宜：

一、新项目材料的采集与获得环节

1、新项目的早期材料：包含可研性报告、新项目可行性报告、管理决策期内房地产业的供需状况、开发设计土地附近状况、新项目的决策制定、国家发改委和城建局的有关审批意见等。在其中新项目可行性报告是早期论述的結果性标示，现阶段国有制房地产开发商的新项目可行性报告一般由技术专业机构或技术专业组织出示，重点项目也有方案论证，这为内部审计开展核查给予了较为权威性的根据。可行性报告主要包含：项目可行性、市场需求分析、设计方案、市政工程配套设施与拆迁、环境保护与环保节能、建设方与新项目运营管理、建设工程进展、施工预算、注册资本及资产筹集、会计效益评估、结果与提议等。内部审计工作人员要关心会计效益评估中的有关指标值：收益、成本费、税款、盈利及其投资收益率、内涵报酬率、赢利指数值这些。

2、领域规定及相关要求材料：房地产业有很多领域自己的特别要求，乃至也有强制规范，如项目建设工程施工务必通过招标投标;土地使用权证的获得务必采用招、拍、挂的方式;整体规划部门对每一个土地的土地资源应用特性、建筑容积率、建筑面积、建筑高度、退界、日照间隔、房型占比等都是有明文规定等，而这种要求这可以直接危害到工程的经济效益。因而需用被审核企业给予以上相关资料。

3、关键合同书內部审查及签订材料。房地产开发商的修建及工程施工合同标底比较大，各种合同书在签订前应当有內部运转的审查程序流程，对重要合同书也有决策制定，内部审计工作人员应获得签订內部运转的书面材料。

4、建设工程层面的材料：包含项目工程的工程结算审计汇报，经营期建筑市场原材料的具体指导价钱，设计方案上对资料的要求，工程建设监理的工程监理建议和结果，项目投资工程监理的支付提议这些。

5、新创建房屋的市场销售材料，包含商住楼产品销售合同，新项目总户数、房型、总面积等材料。具体市场销售状况，售出房子收付款状况，借款状况，发票开具情况这些。

6、别的相关资料。项目公司的组织构架、审核受权及內部各类管理方案，如重要项目投资的管理决策规章制度、合同管理办法、资产审核管理条例、施工材料物资供应的采购管理制度、工程项目招标管理方案、工程预算操纵方法、工程进度款拨款方法、房屋销售管理制度这些。

二、新项目材料的审批与分析阶段

1、对搜集到的制度执行情况开展检测，对测试的状况完成剖析，确立核查关键。

2、新项目决策的审批：最先审批出示新项目项目可行性汇报的单位和企业是不是具备相对的资质证书;次之审批内容的早期论述是不是充足，是不是有待选计划方案，新项目的精准定位是不是与附近的销售市场移位运营等;再度审批内容的决策制定是不是符合要求，国企还涉及到“三重一大”团体决策制定;最终审批新项目具体实施状况与早期论述状况的误差是不是比较大这些，根据对可行性方案所体现的统计数据与具体情况的差异分析，来确定管理决策环节的合理性、高效率性和实际效果性。

3、项目资金管理及应用审批：资金分配是效益审计的核心內容，建筑项目开发周期长、资产需求量大，绝大多数资产来自贷款银行，有效生产调度资产、减少资金成本是节省基本建设花费的关键步骤。内部审计工作人员在核查中关键看多方资金投入的资产是不是按协义要求時间所有及时，是不是开设了金融机构专用存款账户，是不是将资产转借;新项目的专项贷款是不是与银行贷款承诺，选用授信总额度方法发放贷款;专用存款账户资产储蓄是不是与金融机构承诺定期存款利率，所形成的成本是不是抵减了基本建设成本费，资产的付款审核是不是合乎管理办法要求这些。

4、前期工作提前准备材料的审批：这一环节关键核查开发设计土地的认定会不合乎相关要求，土地资源的特性是不是合乎开发设计规定，土地资源获得成本费及花费是不是所有付款结束这些。是不是采取了设计招标会方法，在工程预算和方案设计紧密结合标准下，挑选了出色的设计方案和建筑设计单位;在设计层面是不是合乎整体规划单位和环保局的规定，是不是充足用足了整体规划单位的要求，进而使总建筑面积利润最大化、新项目经济效益实现利润最大化。设计方案品质不但危害到工程施工环节项目投资的是多少，并且也直接影响到新项目经济收益的多少。核查工程项目早期是不是按预估的方法开展。

5、新项目工程施工环节的审批：这一环节可融合项目的工程结算审计汇报及其工程建筑工程预算定额规范开展审批。内部审计工作人员的首要工作任务是：

1)合同评审及管理方法状况：关键看合同书的审查全过程是不是健全，财务单位或公司的律师顾问是不是参加了协议的审查，是不是按受权的标准开展合同书签订。重要合同书是不是根据公布招标投标;涉及到工程项目物资采购层面的合同书，除附项目投资工程监理、律师顾问建议外，是不是附各个部门标价全过程表明这些，根据合同书标价的全透明公布，避免财务舞弊状况的产生;涉及到建筑施工的合同书除应确立具体内容，还解决很有可能造成的岗位职责不清、相互之间踢皮球、危害工程造价、耽误施工期等要素事前承诺，以法规方式明确出来，保证彼此按约执行。

2)工程监理工作情况的审批：是不是根据招投标方法挑选了工程建设监理和项目投资工程监理。审批工程监理的企业资质状况，由于由技术性能量强、销售业绩好、信誉度高的监理公司进行工程监理，不但可以把好工程项目质量管控，并且可以协助小区业主把好经济收益关，控制技术成本费的开支。工程监理工作中日志是不是完善等。

3)设计变更签证办理的审批。工程签证是建筑企业提升工程造价、增加利润的具体方式，要加强对工程签证的监管与审批，除工程监理、招标方当场意味着签证办理外，要审批房地产商的成本管理单位可否对设计变更签证办理开展了核查。

4)工程项目竣工结算的审批。工程决算一般由技术专业企业出示工程项目审价汇报，内部审计单位可以审批建筑项目是不是按设计图及合同条款所有进行且工程验收达标、工程量清单调整的计量检定是不是有办理手续、是不是实行招投标价格或签证办理价钱这些;针对明确的施工期奖、高品质奖等奖励性花费是合乎相关要求。

5)新项目的成本管理状况：建设项目的成本管理是效益审计的关键，房地产成本主要是由项目成本、开发设计成本和税款三绝大多数构成。

①工程项目审价汇报对成本费用开展了确定，项目成本包含了前期工程费、建筑工程费、基础设施建设配套费、公共配套设施费、开发间接费用等领域的內容。

②开发设计花费关键审批在其中期间费用及营业费用，一切正常的期间费用通常占新项目成本费用的2%。但有数据分析，因为很多间接成本都包含以内，该占比有时候达到8%，并有持续上涨的发展趋势，因而必须加以控制。财务审计师可与新项目概(预)算或财务审计工作人员把握的国家标准较为，假如前面一种超过后者金额非常大，则需财务审计工作人员要留意增加对期间费用的财务审计幅度，找到差别缘故。营业费用的审批：包含代理销售、方案策划楼书、市场销售广告宣传等花费，内部审计工作人员要审批是不是选用招标投标来挑选物美价廉的市场销售、广告宣传等代理公司，花费水准是不是操纵在领域的一般水准以内，以操纵在成本费的2%为宜。财务审计工作人员还需要审批代理销售是不是真正地产生，有没有根据代办公司结转成本花费之嫌。

③税款的审批，审核公司是不是按照规定获取了相对的税金，现阶段建筑项目的土地增值税按销售总额的1%预征，在新项目结算时有可能会产生缴税状况，对效益审计分析会造成一定的危害。

6、新项目市场销售环节的审批：这一环节财务审计工作人员要从技术部获得的商住楼总户数、房型、总面积等材料，按承诺的价钱测算出应当获得的总营业额，再与市场销售单位给予的商住楼产品销售合同，售出房子收付款状况，借款状况，发票开具情况完成统计分析，随后与会计账上列出收益开展较为，从这当中发觉被审核机构是不是掩藏或夸大其词了销售额。从具体财务审计流程中人们发觉，房产开发公司通常把已具有确定销售额的售房款放到“应收帐款”学科和一些来往学科里不结转成本销售额，进而做到调整盈利和延迟时间缴税的目地，财务审计工作人员对应收帐款和往来款项变化比较大的会计分录要特别注意剖析。

总而言之，在材料审批与分析阶段，内部审计工作人员可以参考预(概)算对工程项目开展剖析，还可以参考基本建设领域的建设规范来剖析成本费用的掌握状况。

三、新项目的点评与提议环节

依据上述已审批的材料，对项目投资开展财务评价。这一环节主要是根据定编本年利润来研究和点评项目投资的各类财务指标分析。自然除开财务公开财务审计的点评內容外，还需对新项目总体经济收益开展点评，依照新项目项目可行性汇报中会计效益评估指标值的內容，对是不是做到会计内部报酬率、以承诺的货款利率为折现率测算出的irr是不是做到预期目标、投资收益率是不是按照计划开展这些开展项目投资点评，与此同时可依靠财务分析中的有关指标值，如点评营运能力的指标值营业利润率和总资产报酬率，点评公司发展工作能力的指标值净资产收益率和财产保值增值率，点评偿债的指标值现金比率和流动比率，点评公司产出率工作能力指标值成本费用率，点评公司社会发展奉献工作能力的指标值社会发展增长率和社会发展积累率等比例来健全评价指标体系。自然在经济效益审计工作上还可以用经济活动分析方式、经济发展预测分析方式、当代管理方案这些对工程项目开展综合考核。

根据对开发设计项目的合理性，高效率性和实际效果性财务审计点评，就效益审计提意见。如项目可行性汇报中有关指标值与真实結果差别层面的提议;项目公司内部控制制度及实行这方面的提议;项目公司的组织构架及內部受权层面的提议;成本管理层面的提议这些，根据汇总公司在建筑项目资产经营全过程中成功经验，为之后的投资项目主题活动给予有利的参考资料和参考。

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