与项目承包人的优先受偿权相关的一些问题

一、项目承包人工程进度款的优先受偿权

《中华人民共和国合同法》第二百八十六条要求：“发包方未依照承诺付款工程款的，项目承包人可以催告函发包方在有效期内付款工程款。发包方贷款逾期不付款的，除依照工程建设的特性不适合折扣率、竞拍的之外，项目承包人可以与发包方协义将该工程项目折扣率，还可以申请办理法院将该工程项目依规竞拍。工程建设的工程款就该工程项目折扣率或是竞拍的工程款优先选择受偿。”

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（下称审批）要求：“一、法院在审判房地产业纠纷案和申请办理执行案件中，理应按照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的要求，评定工程建筑的项目承包人的优先受偿权好于质押权和别的债务。二、顾客交货选购商住楼的所有或绝大多数账款后，项目承包人就该商住楼拥有的工程项目工程款优先受偿权不可抗衡购房人。三、工程建筑工程款包含项目承包人为工程建设理应付款的工作员酬劳、原材料款等具体开支的花费，不包括项目承包人因发包方毁约所产生的损害。四、工程建设承包方行驶所有权的时限为六个月，自基本建设工程竣工之日或是施工合同签订的完工之日起测算。五、本审批第一条至第三条自发布之日起实施，第四条自发布之日起六个月后实施。”

以上是当前在我国有关法律法规对项目承包人工程进度款优先受偿权的要求。剖析以上法律条文可以看得出，审批的要求巨大提升了物权法第二百八十六条的可执行性，将项目承包人的优先受偿权落到了细处，解决了第二百八十六条要求过度原则立场，许多细致入微问题沒有要求等问题。

下边大家深入分析一下项目承包人的优先受偿权：

最先是项目承包人的优先受偿权实际优先选择于什么支配权。从法律法规的要求可以看得出项目承包人的优先受偿权优先选择于质押权和别的债务；

次之，项目承包人的优先受偿权不可以抵抗通过预售登记的早已付款所有或是一部分购房的钱的商住楼购房人；

第三，优先受偿权只包含项目承包人为工程建设理应付款的工作员酬劳、原材料款等具体开支的花费，不包括项目承包人因发包方毁约所产生的损害；

第四，项目承包人认为优先受偿权是有限期规定的，即工程建设承包方行驶所有权的时限为六个月，自基本建设工程竣工之日或是施工合同签订的完工之日起测算。

第五，行驶优先受偿权时，项目承包人理应以催告函而且给与发包方有效的执行限期为前提条件。

那麼在认为工程进度款优先受偿权时应当留意的关键点有什么？

1、优先受偿权并并不是可以抵抗全部的质权和债务的，在其中之一便是通过预售登记的早已付款所有或是一部分购房的钱的商住楼购房人，可是这儿的购房人的买房合同务必是早已通过预售登记的，由于若彼此被告方就在房地产业单位申请办理了买卖登记，则顾客早已获得房屋产权，就该房子来讲，法律规定质押权已归入解决。

2、要认为优先受偿权以前务必要给发包方以科学合理的执行限期，工程项目在完工交货后，建筑工程承包彼此被告方已就工程项目进行清算并明确了工程欠款金额，如发包方不准时付款工程欠款的，项目承包人根据出函等方式催告函发包方在函告特定的時间内付款工程欠款(该限期在286条文及法律条文中未做出明文规定，依规理及通常状况应解释为不超过2个月为限)，如发包方未能该期内付款借款，则项目承包人可出函至发包方商谈以该工程项目作价抵付工程进度款，或项目承包人立即向法院提交申请，规定对该工程项目进行交易，并从变卖款中优先选择受偿。假如项目在交货后，发包方未立即与项目承包人开展清算，工程欠款并未确立，项目承包人可同时以起诉或诉讼方法认为自身的支配权，但起诉或诉讼提到的時间必不可少在完工后6个月内明确提出，不然，项目承包人将缺失优先选择受偿的支配权。

3、如何确定“完工之日”？

“竣工”在法律法规实际意义上面有双层含意，一是民事法律关系上的“完工投入使用”个人行为，二是行政执法程序上的“竣工验收达标”个人行为。这二种不一样类型的“完工”个人行为，在时间段上、程序流程上普遍存在着显著的不一样。民事法律关系上的“完工交货”就是指建筑工程承包彼此本人的建筑工程承包履行合同状况的互相认同，其法律特征是工程建设担保物的所有权的迁移；行政执法程序上的是指在民事法律关系实际意义上完工交货的根基上进行的法律规定行政许可事项或是报备办理手续。一般觉得，法律条文中的“完工之日”应是民事法律关系上的“完工投入使用之日”，在日常生活中，反映为项目承包人向发包方递交工程竣工报告书之日。假如建筑工程承包彼此并未就“完工交货”达成一致，则项目承包人可考虑到以“合同约定的完工之日”为依据向买受人认为优先受偿权。

4、什么工程项目归属于不适合折扣率、竞拍的工程项目？

根据一般的法律法规基础理论和基本常识，不适合折扣率、竞拍的工程建设理应表述为高速路、办公大楼、铁路隧道这类的工程项目。

给项目承包人的几个方面可以尽最大的勤奋降低基本建设工程进度款纠纷案件的提议：

1、严把建设工程合同签署关，尽可能健全合同文本；

2、规定施工单位给予按时支付的履约担保；

3、高度重视合同书规范管理；

4、加强企业内控管理，提高履约情况及依规认为权益的工作能力；

5、创建法律法规风险防控规章制度。